「三つの赤い糸」後の不動産初の単独買収合併が成立：旭輝8億「ロック」彰泰

8億の手付金、65%の株式、60日間の調整期間、旭輝ホールディングス（00084.HK）と彰泰ホールディングス傘下のプラットフォーム会社桂林彰泰（「彰泰」と略称）は協力の方式で2021年の不動産初の単独買収合併を開始した。

1月7日、旭輝ホールディングスの公告によると、提携先（彰泰株主とその創業者など）と提携枠組み協定を締結し、提携先と65：35の割合で合弁企業を設立し、広西の不動産プロジェクトを開発した。同日、旭輝永昇サービスも彰泰物業に65%の株式比率で出資すると発表した。

1月7日夜、旭輝も2020年12月の未審査運営データを発表し、2020年通年の旭輝の契約販売額は前年同期比15%増の2310億元に達した。

旭輝ホールディングスの林中会長が署名した買収合併に関する枠組み合意は、単方向買収ではなく、広西旭輝と彰泰がそれぞれ合弁企業に進出するプロジェクトを持っている双方向進出のための協力協定のようなものだ。枠組み合意の署名後、旭輝氏と彰泰氏はそれぞれ8億元と1億元を手付金として支払い、協力の円滑な展開を確保する。手付金は双方が取引に基づいて約束した金額であり、同時に、旭輝は広西旭輝の20%の株式を彰泰の別の株主桂林に担保して共同で創設した。最終的な取引規模と対価は落札されず、60日間待っていた各当事者は調整を尽くし、3カ月以内に最終合意を締結した。

旭輝氏側は21世紀の経済報道に対し、取引の対価は調整した後に確定する必要があると述べた。21世紀の経済報道記者は核心的な情報源から、「両方のプロジェクトを入れ、会計基準に基づいて時計を並べ、プラットフォームを操作する」ことを明らかにした。

言い換えれば、旭輝はまず8億の手付金で彰泰との戦略的な協力機会をロックした。2020年8月に「三つの赤い糸」が登場した後、不動産の初の買収合併だ。これまで業界関係者は、業界統合が加速し、2021年は不動産の買収合併の年になると予想していた。

2021年は不動産の買収合併の年になる。-甘俊摂

旭輝式買収合併

公告によると、各当事者は60日以内に（特別な状況を排除せず）審査、評価、調整を完了し、遅くとも3カ月以内に最終合意に達する。

公告によりますと、旭輝は彰泰の株式65%を買収し、関連する推定値と協力方式は旭輝が調査を完了した後に確認し、具体的なプロジェクト及び旭輝、彰泰の親会社である彰泰ホールディングス、桂林が共同で設立し、実制御人の黄海濤、汪春玲などの各方面の関連権益の比率も実行する必要があるということです。

これもこれまで旭輝が外部の「買収」説を認めていなかった主な原因である：一方、これは双方向に進出する買収モデルであり、一方、買収の事業評価値、規模は最終的には確定していないため、旭輝が詳細を公表する必要があるかどうかも確定していない。

関係者によると、今回の買収合併は新会社の設立、双方向参入のモデルで行われ、取引の詳細はまだ最終的に決まっていないが、これは旭輝がパートナーを尊重し、リスクを回避するための一つのやり方だという。林中も公開の場でたびたび言及していたが、旭輝は「共創ウィンウィン」の協力戦略を堅持している。これが旭輝特有の協力モデルかもしれないが、ここ数年、旭輝は恒基、中国平安、シンガポール政府投資、山東銀盛泰グループなどと手を携えて多層的、多分野の戦略的協力を展開してきた。

2017年から2018年にかけて、旭輝ホールディングスが山東銀盛泰を買収した経路は、今回の彰泰買収と同じだった。2018年1月、旭輝ホールディングスの公告によると、銀盛泰傘下の青島銀盛泰不動産有限公司の株式50%を15億2000万元で買収し、また50%の権益は青島銀盛泰グループ、保証人、およびその連絡先が保有し、不動産プロジェクトを共同開発する。旭輝は山東銀盛泰グループと協力して旭輝銀盛泰プラットフォーム会社を設立し、3年間山東省を深く耕し、16の都市をカバーし、2020年に契約売上高265億元を実現した。

旭輝は今回彰泰を買収し、同様にプラットフォーム会社の運営モデルで行い、後期の財務諸表と操作を容易にした。不動産プロジェクトの投資、負債の状況は比較的に複雑で、旭輝モデルは後続の住宅企業の買収合併に参考になる方法を提供することができるかもしれない。

「広西一兄」断崖絶壁の馬と旭輝「低吸収に乗る」

旭輝式が彰泰を買収し、業界内ではウィンウィンの局面とされている。広西旭輝氏は「広西一兄」の座に座る見込みで、彰泰氏も資金警報を無事に解除した。

2つの企業の発展と市場の2つの面から見ると、2021年の最初の買収合併案の発生は意外ではない：

彰泰素は「広西本土の一兄」と呼ばれている。克而瑞が発表した2020年不動産販売ランキングでは、彰泰グループは254億2000万元で89位となり、2019年と1位の差にとどまった。一方、「広西本土第2位」と呼ばれる栄和グループの売上規模は81.5億円にとどまり、186位だった。

広西本土で1位、2位の住宅企業はなぜこんなに大きな差を開いたのか。ちょっと常軌を逸している。最後に、21世紀の経済報道では、複数のコアソースから、彰泰グループの実際の契約売上高は150億前後にすぎないことが分かった。

彰泰発家は桂林で、広西地区に60、70のプロジェクトが配置され、そのうち11のプロジェクトは南寧に分布している。2020年6月、彰泰氏は元ブルーレイ会長の張巧龍氏を代表取締役社長に迎え、当時業界内で同社が全国展開に意欲を示していたと推測されていた。余韻が残っていないが、彰泰は同年6月23日に13億9000万元で無錫で土地を取り、全国拡張の第一歩を踏み出し、その後3カ月以内に南京、武漢、南昌で土地を取った。同時に、彰泰は2020年に南京で2枚の土地を取得し、8億1000万ドルを費やした。

しかし、2020年の広西、特に彰泰大本営である桂林の市場相場は下落しており、1000元/平方メートルの単価が下落する項目もある。彰泰の2020年の販売指標の完成度は理想的ではなく、業界関係者はその販売が前年を下回り、現金回収圧力が予想される。販売実績が完成せず、張巧龍も2020年末に退職するしかなかった。

高度転換モデルでは、資金回収圧力と3つの赤い線の下で全国化路線を開く多重圧力が相次いでおり、彰泰は多くのキャッシュフローが逼迫している住宅企業の1つとなった。彰泰はこれまで開発プロジェクトのほとんどが100%権益操作だったが、今では旭輝を導入し、彰泰のこれまでの相対的に閉鎖的な運営モデルが破られ、市場も同社のキャッシュフロー問題に焦点を当てている。

買収先はなぜ旭輝なのか。2020年までに、旭輝は広西プロジェクトではほとんど配置されていなかったが、2017年に南寧開発プロジェクトに正式に進出し、完全出資の旭輝湖山樾、共同開発の美の旭輝城を含む2つのプロジェクトを開発販売したことがある。2020年中報によると、旭輝の広西での新プロジェクトは南寧雲璽台だけだ。2020年上半期現在、旭輝の南寧での販売金額は約4億5000万元、繰越収入は約6億6800万元だった。2020年、旭輝は南寧五象区の147ムーの地塊（旭輝江山樾）、竜岡地塊（盛世春江、旭輝、大唐、興進共同開発）、興寧区の158ムーの地塊（案名：福ゲーム城）を相次いで獲得した。2020年中報によると、現在開発建設中のプロジェクトは旭輝江山樾だけだ。

前述の業界関係者によると、南寧の棚卸資産の脱化サイクルは8.7カ月で、2019年より3カ月多く、販売面積も低下しており、市場は一時的に下押し状態にある。また、玉林、貴港、欽州、防城港などの都市はいずれも相対的に低迷しており、住宅価格も下落しており、最も深刻なのは北海市で、出来高はほぼ横ばいで、住宅価格も谷底に達している。これは理解に難くないが、旭輝氏は2020年に広西省で投資を加速させ、「低吸収に乗る」と言える。林の中でも南寧市場は健康で、将来性があることを示している。

21世紀の経済報道が公開資料を整理したところ、旭輝氏は2020年に南寧に投資して土地を取得した金額が24億を超えていることが分かった。2020年上半期、旭輝は南寧で15億3000万元で宅地を撮影し、土地の面積は2020年上半期で5位、土地の金額は3位、2020年下半期、旭輝はまた8億9000万元で南寧の土地にいた。業界関係者は、今回の買収合併により、広西旭輝氏は「広西一兄」の座に登ることができるかもしれないと予測している。

レバレッジを背景に、あるいはより多くの住宅企業の買収合併例が浮上している。